Esiste un luogo dove le famigerate assemblee di condominio vengono viste di buon occhio. «Sono gli inquilini stessi a  comprendere che quando c’è un problema va affrontato e quindi c’è bisogno di confrontarsi» racconta  Sara Travaglini, presidente della coop Darcasa, che gestisce l’insediamento di housing sociale Cenni di cambiamento, zona ovest di Milano. Va detto però che gli abitanti dei 120 alloggi hanno l’abitudine al dialogo, esercitata ancora prima del trasloco, con incontri preliminari e la nascita di un gruppo di acquisto solidale. E poi con la progettazione di servizi – l’ultimo è la babysitter di condominio – la condivisione degli spazi comuni, la creazione di regole. «Via Cenni resta un luogo di sperimentazione e coesione –  spiega Travaglini -. Di recente hanno creato anche il Centro di Aiuto per la Famiglia per andare incontro ai nuclei in difficoltà e la presenza di realtà del terzo settore è un valore aggiunto». L’insediamento residenziale ha contribuito a risolvere situazioni di illegalità legate agli orti abusivi della zona. «Non solo è intervenuto il Comune su spinta degli abitanti- aggiunge Travaglini – ma la presenza dentro all’insediamento di realtà vivaci come Mare Culturale Urbano aperte al quartiere e alla città ha reso i luoghi attraversati e vissuti».

Cenni di cambiamento è uno dei progetti dell’housing sociale realizzati con un fondo partecipato da Fondazione Cariplo. Si tratta di alloggi di qualità,  per quella  fascia di popolazione intermedia che non può accedere al mercato privato ma che ha redditi troppo alti per l’edilizia residenziale pubblica. Il Comune cede le aree edificabili a titolo gratuito  mentre fondazioni e  privati mettono i capitali: non si tratta di erogazioni a fondo perduto ma di investimenti con una minima remunerazione.

In sei anni a Milano sono stati così costruiti oltre 2mila  alloggi sociali grazie all’attivazione di tre fondi immobiliari locali finanziati  dal Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia, attivo a livello nazionale), di cui uno è stato il primo in Italia nel settore. «Il filo conduttore da quando mi ha chiamato Giuseppe Guzzetti (presidente di Fondazione Cariplo, ndr.) è stato un progetto di sviluppo immobiliare che mettesse al centro la comunità» racconta Sergio Urbani, direttore generale di Fondazione Cariplo che una dozzina di anni fa ha lanciato appunto il primo Fondo  immobiliare etico. «Poi si è innestato sul progetto un altro filone di fondazione, l’attivazione della comunità per far fronte alla contrazione del welfare pubblico». Siamo nei territori vasti del welfare di comunità. Che nell’housing sociale si traduce nel darsi da fare dei residenti che si organizzano e producono servizi collaborativi (corsi ludici, gestione dei bambini, cura del verde ecc) che mettono in condivisione. In genere gli insediamenti hanno un 10% di alloggi riservati a persone con bisogni speciali, al mondo del terzo settore, alle Rsa.

«Una delle caratteristiche forti del nostro modello – spiega Giordana Ferri che guida la Fondazione Housing Sociale, braccio operativo di Fondazione Cariplo – è il mix abitativo. In molti interventi selezioniamo le persone in modo da avere una buona composizione tra italiani e residenti di origine straniera, bambini, anziani, giovani coppie ecc. Questa diversità rappresenta una garanzia di benessere ed evita situazioni problematiche derivanti dalla destinazione  dell’immobile solo a una certa tipologia di persone. In questo modo diamo una risposta sia all’edilizia residenziale pubblica con 250 alloggi a canone sociale suddivisi nei diversi interventi, sia un esempio ai privati».

Un modello che ha fatto da ispirazione per la nascita del   Sistema Integrato dei Fondi – introdotto nel 2009 dal Piano Casa Nazionale – che raggiungerà in tre anni i 20mila appartamenti e 8.500 posti letto (residenze temporanee, studentati, Rsa, alloggi sociali).   Martedì Sergio Urbani parlerà a Bruxelles al Parlamento europeo dove racconterà il modello  e le sue possibilità di scalare in un’Europa che vive l’emergenza abitativa. «In 12 anni abbiamo creato un ecosistema completo, che ha sviluppato finanza,  parametri, tecniche di costruzione, design architettonico e urbanistico, competenze su gestione e servizi – spiega Urbani –
Insomma, una filiera produttiva socialmente orientata che può diventare un modello replicabile a livello europeo».

Il Sistema integrato dei fondi rappresenta, coi suoi tre miliardi, il terzo investimento a impatto sociale al mondo (fonte Giin). E un gruppo di lavoro della Banca europea degli investimenti ha già individuato l’Italia come modello. «Tra gli indirizzi strategici del Piano Juncker c’è l’impulso all’economia – aggiunge Urbani -. L’housing sociale è una infrastruttura strategica per la comunità per dare risposta abitativa ai key worker. E allo stesso tempo l’immobiliare è un settore  trainante che, se sostenuto, ha margini di crescita interessanti». Intanto è via di approvazione un finanziamento europeo da 100 milioni per il Fia2, un fondo di edilizia privata sociale rivolto alle fasce a reddito medio, a cui Cassa depositi e prestiti (Cdp) ha già destinato  altri 100 milioni.

Con un miliardo di euro Cdp è l’investitore principale del Fia –  lo strumento che realizza il sistema integrato dei fondi – a cui contribuiscono il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (140 milioni) e gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata (888 milioni).  Un altro miliardo è  investito a livello locale  da fondazioni ex bancarie ed enti pubblici. Il rendimento  è  circa il 3 per cento.  Il sistema integrato dei fondi si è via via sviluppato in tutta Italia con recenti interventi anche a Roma, in Trentino, nelle zone del terremoto e nel Sud Italia. In Sicilia è partito un piano di interventi di social housing da 60 milioni, che prediligerà il recupero di immobili nei centri storici.